Sfratto per morosità: le fasi del procedimento e i tempi reali fino al rilascio

In sintesi

Il mancato pagamento del canone diventa motivo di risoluzione del contratto quando il ritardo supera i venti giorni dalla scadenza, oppure quando gli oneri accessori non pagati superano l'importo di due mensilità del canone (art. 5 L. 392/1978). Da quel momento il locatore può avviare un procedimento più rapido di una causa ordinaria, l'intimazione di sfratto con contestuale citazione per la convalida (artt. 657 e 658 c.p.c.), che si chiude con la convalida se il conduttore non compare o non si oppone.

Anche arrivati a questo punto, però, la legge lascia al conduttore una possibilità di rimediare: può sanare la morosità pagando quanto dovuto entro termini che il giudice può concedere fino a 90 o, in casi di difficoltà più gravi, 120 giorni (art. 55 L. 392/1978), e non più di tre o quattro volte nell'arco di un quadriennio.

Quando il mancato pagamento del canone giustifica lo sfratto

Quanto segue riguarda le sole locazioni abitative: per gli immobili a uso non abitativo (commerciale) alcuni termini e alcune tutele del conduttore non coincidono con quelli descritti in questo articolo.

Non ogni ritardo nel pagamento autorizza il locatore ad agire per la risoluzione del contratto. La legge fissa una soglia precisa: l'art. 5 della L. 392/1978 stabilisce che «il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile».

Due soglie, quindi, e non una sola. Per il canone, contano i venti giorni dalla scadenza pattuita. Per gli oneri accessori (spese condominiali, riscaldamento, e le altre voci che il contratto pone a carico del conduttore) non basta un ritardo: serve che l'importo complessivamente non pagato superi due mensilità del canone.

La norma stessa premette «salvo quanto previsto dall'articolo 55»: è il rinvio al termine di grazia, di cui si parla più avanti, che resta sempre disponibile al conduttore anche dopo che la soglia della morosità grave è stata superata.

Ciò non toglie che il contratto possa prevedere che il canone sia esigibile entro una certa data del mese, normalmente, i primi giorni del mese corrente. Inoltre, è possibile ed utile che il contratto di locazione preveda una clausola risolutiva espressa ai sensi dell’art. 1456 c.c. per il mancato o ritardato pagamento del canone: in questo caso il contratto non si scioglie automaticamente al solo mancato pagamento, ma soltanto quando il locatore dichiara al conduttore di volersene avvalere.

Nella prassi negoziale, in ogni caso, ben difficilmente il Locatore agirà in giudizio prima che siano scaduti almeno due mesi o per importi inferiori a complessive due mensilità. L’importante è riuscire a contenere i tempi della giustizia per ottenere il provvedimento del Giudice.

Come si avvia il procedimento: intimazione e citazione per la convalida

Il locatore che vuole recuperare l'immobile non è obbligato a promuovere una causa ordinaria. Il codice di procedura civile prevede un procedimento speciale, più snello, riservato proprio a questi casi.

L'art. 657 c.p.c. consente al locatore di intimare al conduttore la licenza per finita locazione o lo sfratto, con contestuale citazione per la convalida: un unico atto che, allo stesso tempo, comunica l'intimazione e fissa l'udienza davanti al giudice.

Per la morosità la disciplina si fa più puntuale. L'art. 658 c.p.c. permette al locatore di intimare sfratto anche per mancato pagamento del canone alle scadenze, e di chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti: non serve un separato giudizio per recuperare le somme dovute, la richiesta viaggia insieme allo sfratto fin dall'inizio.

L'udienza di convalida: cosa succede se il conduttore non si oppone

Se, alla prima udienza, il conduttore non compare oppure compare ma non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto con un'ordinanza immediatamente esecutiva (art. 663 c.p.c.). Quando lo sfratto è per morosità, la convalida non è però automatica: è subordinata all'attestazione, resa in giudizio dal locatore o dal suo procuratore, che la morosità persiste ancora a quella data. Il giudice può inoltre ordinare al locatore di prestare una cauzione.

Nella stessa udienza il giudice pronuncia, con un provvedimento separato, il decreto di ingiunzione per l'ammontare dei canoni scaduti e di quelli che scadranno fino all'esecuzione dello sfratto, oltre alle spese di intimazione (art. 664 c.p.c.). Il decreto è immediatamente esecutivo e resta autonomo rispetto alla convalida: un'eventuale opposizione contro il decreto non toglie efficacia alla risoluzione del contratto già intervenuta.

Il conduttore può ancora sanare la morosità? Il termine di grazia

Anche dopo che il procedimento è stato avviato, la legge non chiude subito la porta al conduttore in difficoltà. L'art. 55 della L. 392/1978 (che, come si vedrà, resta pienamente applicabile alle locazioni abitative di oggi) gli riconosce la possibilità di sanare la morosità dei canoni o degli oneri di cui all'art. 5, per non più di tre volte nel corso di un quadriennio, se paga alla prima udienza tutto quanto dovuto: canoni scaduti, oneri accessori, interessi legali e le spese processuali liquidate in quella sede dal giudice.

Se il conduttore non è in grado di pagare direttamente in udienza, la norma prevede un passaggio ulteriore: il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà, può concedergli un termine fino a novanta giorni per provvedere. E se la morosità non supera i due mesi ed è dovuta a disoccupazione, malattia o altre gravi e comprovate difficoltà sopravvenute, il termine può arrivare a centoventi giorni, utilizzabile fino a quattro volte nel quadriennio.

Questa possibilità non è caduta con la riforma delle locazioni abitative del 1998. La L. 431/1998, che ha riscritto la disciplina dei contratti abitativi, ha abrogato una lunga serie di articoli della legge del 1978, ma non gli artt. 5 e 55, che restano quindi in vigore e si applicano anche ai contratti oggi regolati dalla legge del 1998.

Se il conduttore si oppone

Il conduttore può presentarsi in udienza e opporsi. Se le sue eccezioni non sono fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, e in assenza di gravi motivi contrari, può comunque pronunciare un'ordinanza di rilascio: un provvedimento non impugnabile, immediatamente esecutivo, che il giudice può subordinare al versamento di una cauzione a garanzia di danni e spese (art. 665 c.p.c.).

Quando invece l'opposizione prosegue nel merito, il procedimento speciale si trasforma in un giudizio di cognizione vero e proprio, che segue le forme del rito previsto per le controversie di locazione (art. 447-bis c.p.c.). È un passaggio che allunga sensibilmente i tempi rispetto alla convalida senza opposizione: da un procedimento pensato per essere rapido si passa a un giudizio ordinario, sia pure con un rito dedicato.

Dalla convalida allo sgombero: la fase esecutiva

L'ordinanza di convalida (o quella di rilascio) non produce da sola lo sgombero dell'immobile. Se il conduttore non rilascia spontaneamente, il locatore deve notificare un precetto, che oltre alle indicazioni generali deve contenere la descrizione sommaria dell'immobile e, quando il titolo esecutivo indica un termine per il rilascio, fare riferimento a quel termine (art. 605 c.p.c.).

A questo punto interviene l'ufficiale giudiziario. Con un preavviso comunica, con almeno dieci giorni di anticipo, il giorno e l'ora in cui procederà all'accesso nell'immobile. A quella data, munito del titolo esecutivo e del precetto, accede al bene e immette il locatore (o una persona da lui appositamente delegata) nel possesso, consegnandogli le chiavi (art. 608 c.p.c.); nella prassi, l'operazione viene documentata in un verbale.

Quanto dura in pratica il procedimento

Non esiste una durata fissa: dipende dal tribunale, dal carico dei ruoli e, soprattutto, dal fatto che il conduttore si opponga oppure no. Un procedimento che si esaurisce alla prima udienza, senza opposizione e senza che il conduttore chieda il termine di grazia, richiede pochi passaggi. Un'opposizione che prosegue nel merito, o una fase esecutiva che incontra ostacoli pratici, allungano i tempi in misura significativa. La valutazione dei tempi dipende dalle situazioni concrete di ogni singolo caso.

Termini e scadenze

20 giorni: ritardo nel pagamento del canone che, decorsa la scadenza, costituisce motivo di risoluzione (art. 5 L. 392/1978). · Oltre 2 mensilità: quale valore soglia anche per gli oneri accessori non pagati che, allo stesso modo, può giustificare la risoluzione (art. 5 L. 392/1978). · 90 giorni: termine di grazia che il giudice può concedere al conduttore per sanare la morosità, fino a tre volte in un quadriennio (art. 55 L. 392/1978). · 120 giorni: termine di grazia più ampio, fino a quattro volte in un quadriennio, se la morosità non supera i due mesi ed è dovuta a disoccupazione, malattia o gravi difficoltà comprovate (art. 55 L. 392/1978). · Almeno 10 giorni: preavviso che l'ufficiale giudiziario deve dare prima di accedere all'immobile per l'esecuzione (art. 608 c.p.c.).

Domande frequenti

Quanti giorni di ritardo nel pagamento del canone bastano per rischiare lo sfratto?

Per il canone, la soglia di legge è di venti giorni dalla scadenza pattuita (art. 5 L. 392/1978). Per gli oneri accessori (ad esempio le spese condominiali), non conta il numero di giorni di ritardo, ma l'importo complessivo non pagato: deve superare due mensilità del canone.

Il conduttore può evitare lo sfratto pagando in ritardo?

Sì, entro certi limiti. L'art. 55 L. 392/1978 gli consente di sanare la morosità in udienza, pagando tutto il dovuto più interessi e spese, per non più di tre volte in un quadriennio. Se non riesce a pagare subito, può chiedere al giudice un termine fino a 90 giorni (o fino a 120, in casi di difficoltà più gravi e per morosità non superiore a due mesi).

Cosa succede se il conduttore non si presenta all'udienza di convalida?

Se non compare, o compare ma non si oppone, il giudice convalida lo sfratto con un'ordinanza immediatamente esecutiva. Per la morosità, la convalida richiede che il locatore attesti in giudizio che la morosità persiste ancora a quella data (art. 663 c.p.c.).

Un'opposizione del conduttore blocca sempre lo sfratto?

Non necessariamente. Se le eccezioni del conduttore non sono fondate su prova scritta, il giudice può comunque pronunciare un'ordinanza di rilascio, su istanza del locatore (art. 665 c.p.c.). Se invece l'opposizione prosegue nel merito, il procedimento si trasforma in un giudizio ordinario con il rito previsto per le locazioni (art. 447-bis c.p.c.), e i tempi si allungano.

Ottenuta la convalida, l'immobile si libera subito?

No. Se il conduttore non rilascia spontaneamente, il locatore deve notificare un precetto e attendere l'intervento dell'ufficiale giudiziario, che avvisa con almeno dieci giorni di anticipo il giorno dell'accesso (artt. 605 e 608 c.p.c.).

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